區域合并+裁員！這家豪宅房企內部大洗牌
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編輯 : 竅門大全
發布 : 07-12
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新加坡房企仁恒置地內部近期開啟了大幅縮編。近日，仁恒置地被傳在蘇州和無錫啟動裁員，兩個城市公司的營銷策劃和營銷總監編制被全部取消，其中，蘇州公司所轄事業部（蘇州事業部、錫常事業部、通鹽事業部）取消營銷總編制，只保留項目營銷經理和銷售人員，各個事業部總降為項目總，轄區內項目總調整為工程經理。該傳言還稱，裁員事發突然且迅速。一周之內，仁恒置地蘇州公司40余人的銷售、策劃管理人員僅剩10余人?！埃ㄊ聦崳┗旧细鷤餮运f的相差無幾，營銷的確是裁掉了一批，6月30日基本都是最后工作日”，仁恒置地員工李明向時代財經指出，傳言中存在出入的地方是仁恒置地有蘇州公司但沒有“蘇州事業部”的叫法。他補充道，不止蘇州和無錫發生裁員，“（公司）目前正在全面收縮，集團也在優化”。另一名員工蔡華告訴時代財經，上海公司和蘇州公司去年進行了名義上的合并，今年上海公司對營銷口進行了一場規模不小的裁員。盡管裁員規模不小，蔡華卻一點都不意外。一是因為上海項目本身不多了，二是他認為去年上海公司和蘇州公司的合并已是征兆，“當時沒有正式發文，只是象征性地合并了，大家的職位也沒有變動，（兩家公司）基本上還是各司其職”。上海是仁恒置地進入中國的首站，在過去很長時間，這里也是仁恒置地在中國最大的市場。時代財經統計獲悉，由于重倉上海，近十年里，上海市場對仁恒置地營業收入的貢獻有6年在公司內部排名第一、2年排名第二。最高峰時，上海市場確認為收入的房地產銷售額在總銷售額中的占比高達55.3%。根據仁恒置地官網公布的土儲列表（Landbank Table），截至2022年底，仁恒置地在上海沒有待開發的物業項目，而擁有的發展中物業項目一共7個，總建面合計66.14萬平方米。其中，5個項目的完成進度介于57%至95%之間，另外兩個項目華發仁恒蘇河世紀、仁恒濱海度假村的完成進度分別為13%和3%仁恒濱海度假村進入仁恒置地的土儲列表中至少17年，該項目在2021年進入開發狀態，但建設進度在這一年之后便沒有更新。圖片來源：圖蟲蔡華告訴時代財經，上海公司營銷端的裁員涉及后臺、銷售管理、銷售、投資部和策劃等多個崗位，“原來有幾百號人，現在只剩幾十號人了”。而員工李明透露，不止營銷條線，工程和成采條線也裁了很多?！吧虾灮强隙ǖ模椖勘旧硪膊欢嗔耍K州（公司）營銷條線調整這么多而且很快，我也是驚了一下”，令李明詫異的原因是，目前仁恒置地在蘇州有不少代建項目，有些是代銷，“算是項目最多的地方了，按道理說，營銷條線是一線打仗的人，這波突然的調整我不太理解”。仁恒置地的土儲列表顯示，截至2022年底，仁恒置地在蘇州擁有5個發展中物業項目，總建面合計95.92萬平方米，僅有倉街商業廣場的完成進度達到72%，其余介于16%至37%之間，另擁有1個待開發的物業項目，總建筑面積為5.23萬平方米。內部大洗牌悄然完成在裁員之前，仁恒置地已經開始著手調整組織構架。根據觀點網3月2日的報道，在3月1日召開的線上投資者會議上，仁恒置地董事局創始人、主席兼總裁鐘聲堅表示，仁恒置地把南京、成都和武漢公司合并到南京公司，上海公司把蘇州和杭州公司合并在一起，北方則把天津、沈陽、濟南合并成一個公司，而今年要把珠海、深圳和海口進行合并?！叭ツ昃烷_始了合并，先是北方區域和南京區域，今年是上海區域”，李明告訴時代財經，2月9日，仁恒置地公司內網發布了一則組織人事公告，上海區域公司自公告之日起成立，原上海公司及蘇州公司業務并入上海區域公司。蔡華亦向時代財經確認公告的存在。與組織構架調整相伴的是人事的變動。李明提供的公告內容顯示，調整后，鐘億嘉被任命為上海區域公司執行董事，而阮信坤為上海區域公司總經理，同時，原杭州事業部、錫常事業部、通鹽事業部總經理向上海區域公司總經理阮信坤匯報工作。仁恒置地2021年年度報告顯示，鐘億嘉是創始人鐘聲堅的兒子，在仁恒置地集團擔任執行董事，而阮信坤則是蘇州公司的總經理（General Manager），同時負責蘇州、南通、太倉、鹽城和無錫等5個城市，而在2021年，擔任上海公司總經理一職的是周成，他同時負責杭州。時代財經了解到，2021年至2022年，仁恒置地在中國布局的城市達到20個，包括上海、南京、蘇州、杭州、南通、鹽城、太倉、無錫、揚州、成都、天津、唐山、濟南、沈陽、深圳、珠海、中山、海口、三亞和武漢。發生人事變動的不僅是上海和蘇州。在2021年，這20個城市分別由10個城市公司總經理掌管，而仁恒置地官網最新的高管列表顯示，城市公司總經理人數已縮減至3人，新設立的區域公司總經理（Regional General Manager）崗位人數為3人，原天津、唐山和濟南公司總經理現任北方區域執行董事（Executive Director）。根據仁恒置地官網，三個城市公司總經理分別是黃中興、相輝、鄧偉文，其中，黃中興負責成都公司，相輝擔任珠海公司總經理兼顧中山，鄧偉文負責深圳、?？诤腿齺?；而三大區域公司分別為上海區域、南京區域和北方區域，區域公司總經理分別是阮信坤、高勇軍和楊軍，其中，阮信坤的任職時間為2023年2月，高勇軍和楊軍均為2022年12月。陷“質量門”風波今年6月，據界面新聞報道，仁恒置地近期陷入了“質量門”風波，出問題的是位于上海楊浦的紅盤仁恒海上源。當初銷售均價接近12萬元/平方米，奔著仁恒品質的業主近期開了個失望的盲盒——“波浪海上源”，即項目外立面的鋁板凹凸不平。據界面新聞獲取的一份仁恒海上源業主聯名信，從今年3月份開始，業主們便陸續發現數棟項目房屋外立面鋁板出現質量問題，鋁板選材整體平整度差，噴涂色差明顯；此外幕墻龍骨施工時對防水層、保溫層、結構層面等造成了不同程度的破壞，未及時修復。5月初，業主們再發現率先鋪設鋁板的一棟房屋外立面存在嚴重不平整現象。這張“波浪海上源”的圖片在社交平臺廣泛傳播，引發關注，最終業主們等來了一封仁恒置地的道歉信。5 月 22 日，仁恒海上源官方微信發布《仁恒海上源項目致業主的一封信》，項目開發商上海中庭房地產開發有限公司針對項目部分“減配”、幕墻龍骨施工規范、幕墻平整度、外墻 “孔洞”導致滲漏水等問題進行了回應，隨后還附上海上源項目幕墻專篇，強調“符合國家標準”。10天后，仁恒海上源發出第二封致業主信，“項目幕墻鋁板施工尚未正式完工，完工前公司將在確保符合相關規范要求的基礎上，全力提升施工精確度?！薄八麄儧]發道歉信，那不是道歉信，到現在依舊毫無整改進展?！比屎愫Ｉ显礃I主方芷向界面新聞表示，自己是在去年項目第三批開盤才買到了仁恒海上源，當時入圍積分已從首開的50.68分漲到了72.16分。作為仁恒海上源業主之一，李明同樣很失望?！跋嘈湃屎愕钠焚|，憑著非仁恒不買的決心，想盡辦法四期終于上車，但看到鋁板的波浪紋，仁恒也不仁了?！崩蠲鞅硎?，這些都是明面上的質量問題，看不到的內部裝修、隱蔽工程又會是怎樣，十分令人擔憂。難道這就是仁恒在上海打造的第六代國際化社區么？“全面拆除所有波浪鋁板，然后重貼保證無波浪。”這是不少仁恒海上源業主目前的訴求。作為2022年上海最受市場關注度的樓盤之一，隨著第四批房源于8月18日售罄，入圍分達84.5分，267天內仁恒海上源的1162套房源全部賣完。得益于仁恒海上源的銷售成績，仁恒置地在2022年上海房企銷售榜中以402.05億元的全口徑銷售額排名第二，僅次于招商蛇口。其中，四開四罄的仁恒海上源，銷售額就占了207億元。憑借著上海的銷售成績，仁恒置地2022年又以651億銷售額位居克而瑞榜單第27位，成功晉級行業30強，2021年的排名還在第56位。標普：由于仁恒置地低拿地率 運營規?？赡苁湛s實際上，在今年3月，標普就曾表示，仁恒置地持有的土地儲備可以維持大約3年的開發和房地產銷售。因此，該公司沒有迫切需要補充其土地儲備。標普預計仁恒置地在2023年將控制其土地投資，然后在2024-2025年逐步恢復拿地。在房地產市場持續復蘇、民營開發商進入資本市場的渠道改善之前，該公司不太可能實質性地增加土地支出。2022年，仁恒置地的權益土地投資從2021年的76.4億元人民幣驟降至19.4億元人民幣，降幅達75%。為了保持流動性，該公司很少進行收購。該公司選擇與其他合作伙伴合作，只收購項目的少數股權(1%-25.5%)。盡管流動性緩沖可能會收縮，但仁恒置地2023年的流動性應該是充足的。仁恒置地可能會保持充足的流動性。盡管由于短期債務激增，該公司的現金對短期債務的覆蓋率有所下降。來自該公司完整的銀行關系、成本削減、可管理的合資企業對手方風險以及有限的再融資風險將對其形成支撐。仁恒置地一直在通過減少土地投資和削減運營支出來管理流動性。盡管該公司在房地產開發方面廣泛依賴合資企業的合作伙伴關系，但其擁有良好的財務管理記錄和可管理的合資企業交易對手風險，從而降低了項目層面的現金獲取風險。仁恒置地的合資伙伴大多是國有企業。標普認為仁恒置地的再融資風險可控。截至2022年12月31日，在該公司166億元人民幣的短期債務總額中，近一半是中國和新加坡的建筑貸款。除此之外，約17%是中國和新加坡的酒店和投資物業的抵押貸款。仁恒置地可以用項目預售的現金流償還建設貸款。該公司還可以在開始建設新項目時對債務進行展期。不過，仁恒置地的流動性緩沖可能會收縮。該公司有可能利用內部資源償還23億元人民幣的美元高級票據。這是因為中國開發商的離岸債券市場仍不通暢。由于合同銷售額下降，仁恒置地的運營現金也可能在未來12-24個月下降。仁恒置地的合同預售可能在2023-2024年下降，運營規?？赡茉?024-2025年之后萎縮。這是由于仁恒置地的低拿地率。標普預計仁恒置地2023年合同預售將下降26%-32%，至460億- 500億元人民幣，2024年將持平。相比之下，2022年的銷售額為681億元人民幣，同比增長14%。銷售額下跌主要反映了可售資源的減少和潛在的售罄率較低，這是由于二線和三線城市的可售資源比例較高。仁恒置地的經營規?？赡苓M一步縮小。前提是，該公司在2024年之后繼續減少收購，逐漸從開發商轉型為建筑代理公司。也就是說，仁恒置地可以在很大程度上確保未來兩到三年的收入。這是考慮到公司截至2022年底有大量未確認的合同預售以及公司擁有的優質可銷售資源。標普預計2023年，該公司的收入將從2022年的287億元人民幣激增至480億至520億元人民幣。主要驅動因素將是并表合同預售的增加，包括最暢銷的仁恒·海上源(Yanlord Arcadia)項目。該項目2021-2022年的合同預售總額為200億元人民幣。因此，標普預計杠桿率將在2023年暫時提高至3.4-3.6倍，然后在2024-2025年再次攀升至5.0-5.3倍。這一增長將反映經營規模縮小導致的EBITDA減少以及拿地的逐步恢復。仁恒置地的穩定展望反映了標普的預期，即該公司將通過審慎的拿地和投資控制債務并保持充足的流動性。盡管從長遠來看，如果仁恒置地不恢復持續拿地，該公司的經營規?？赡軙湛s，但該公司仍有可能在未來兩到三年內保持其信用指標。這是因為該公司有充足的可銷售資源和大量的未確認合同預售。海南百億級重點項目開工仁恒置地可能也意識到近年拿地乏力，所以投資方面今年開啟了加速度。7月10日，仁恒置地海南公司在?？诿酪暩郀柗蝽椖颗e行新項目的開工奠基儀式。據悉，海口仁恒美視高爾夫項目是仁恒置地與美視集團深度合作并全面操盤的項目。該項目毗鄰18洞標準高爾夫球場，總占地約361畝，總投資額57億元。項目容積率1.01，產品上整體以純板式的小高層及低密住宅為主，依托千畝高爾夫球場，做到建筑、景觀、環境三者的和諧統一，計劃將于今年四季度揭幕。據了解，仁恒置地自2010年起就布局海南，開發建設了眾多經典項目。本次仁恒置地與美視集團深度合作并全面操盤的海口仁恒美視高爾夫項目，意味著其在中國的又一個百億級重點項目正式開啟。本文來源：時代財經、觀點網、界面新聞等--THE END--本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 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